Mariage et logement

Les époux bénéficient d’avantages en fonction du régime du logement commun.

Les époux sont tenus à une obligation de communauté de vie. Ils choisissent pour cela une résidence commune : la loi institue une protection très forte du logement.

Deux cas de figure notables :

• Un époux est titulaire du bail sur le logement.
• Le logement appartient à un époux.

Logement en location

Un seul époux est locataire de la résidence commune. Les deux époux vivent dans le même logement : il s’agit de la résidence commune. Un seul époux est titulaire du bail relatif au logement commun.

• Cotitularité du bail : le contrat de location a été conclu, avant ou pendant le mariage, par un seul époux ; l’autre époux est automatiquement cotitulaire du bail.
• Actes relatifs au logement :
  • Les actes effectués par un époux sur le logement commun nécessitent le consentement de l’autre.
  • Le congé donné par le bailleur à un époux est inopposable à l’autre : le logement demeure par conséquent la résidence commune des époux.
  • Paiement des loyers et des charges : les époux sont solidaires.
• Fin de la cotitularité : lors de la dissolution du mariage, le bail sur le logement est attribué à un seul époux, selon les circonstances de l’espèce.

Logement en propriété

Qui est propriétaire ?

Selon le régime matrimonial choisi par les époux, la propriété du logement peut être impactée.

Protection du logement et de ses meubles

• Principe de cogestion – peu importe que le logement familial appartienne en propre à un époux ou qu’il soit un bien commun : tout acte de disposition sur le logement et les meubles qui le garnissent nécessite le consentement des 2 époux.
• Actes de disposition – doivent être passés avec l’accord des 2 époux les actes suivants :
  • vente ou donation du logement ;
  • sûreté réelle : hypothèque du logement.

• Sanction :
  • L’époux qui n’a pas donné son consentement peut demander la nullité de l’acte de disposition effectué par son conjoint.
  • L’action en nullité est prescrite au terme d’une année, qui court au jour où l’époux a eu connaissance de l’acte frauduleux.
• Exceptions – sont autorisés, sans l’accord de l’époux non propriétaire, les actes suivants :
  • vente forcée du logement : en cas de faillite du propriétaire, la vente forcée permet de protéger les époux ;
  • vente avec réserve d’usufruit au conjoint survivant : ce dernier garde la jouissance du logement en cas de décès de son conjoint ;
  • sûreté personnelle : le cautionnement est autorisé uniquement dans la mesure où le logement ne constitue pas la totalité du patrimoine de l’époux caution.

Sort du logement lors de la dissolution du mariage

Lorsque le logement de la famille appartient aux 2 époux, 2 solutions se présentent :

• les époux décident de vendre ce logement ;
• ou l’un des époux rachète la part de son conjoint : on parle dans ce cas de licitation.

En pratique notariale, l’époux qui réside habituellement dans ce qui fut le logement de la famille peut en demander l’attribution préférentielle, moyennant le paiement d’une somme d’argent à son ex-conjoint.

A contrario, lorsque le logement de la famille appartient à un seul époux en tant que bien personnel ou propre, celui-ci le conserve, imposant ainsi à son ex-conjoint de quitter les lieux une fois que le divorce est devenu définitif et la décision exécutoire.

Lorsque le logement familial constituait un bien en location, la loi stipule une cotitularité du bail à usage d’habitation. Cela signifie que les époux ont des droits et des obligations identiques sur le logement, et ce même si un seul d’entre eux a régularisé le contrat de bail. Au moment de la séparation du couple, le principe de cotitularité du bail cesse, et ce dernier est attribué à l’un ou l’autre des époux par le juge, en fonction notamment des intérêts des enfants ou de la situation financière ou professionnelle de l’un d’eux.

Sort du logement au cours d’une procédure de divorce

Lorsque deux époux sont en procédure de divorce, ils restent en indivision pour la gestion de leurs biens. Le juge peut, dans l’ordonnance de non-conciliation, accorder à l’un des époux la jouissance du logement familial, soit à titre gratuit, soit moyennant le versement d’une indemnité d’occupation.

En matière de fiscalité :

• Si la jouissance du logement familial est attribuée à titre gratuit, l’époux bénéficiaire de cette jouissance doit déclarer cet avantage en nature dans sa déclaration d’impôt sur le revenu au titre des pensions alimentaires. L’autre époux, quant à lui, peut déduire de ses revenus cet avantage en nature.
• Si la jouissance du logement familial est attribuée contre le versement d’une indemnité d’occupation, celle-ci constitue un revenu foncier pour celui qui la reçoit. L’époux qui verse l’indemnité ne peut pas la déduire de son revenu global.

Cas particulier de l’achat d’un logement pendant la procédure de divorce

Époux mariés avec contrat de mariage

En régime communautaire

Il convient d’être très prudent dans ce cas. En effet, en régime de communauté de meubles et acquêts ou en communauté universelle, la communauté perdure tant que dure le mariage.

Jusqu’au jugement de divorce, tous les biens achetés par l’un ou l’autre des époux, même séparément, entrent dans cette communauté et appartiennent aux deux.

En régime séparatiste

Dans un tel régime contractuel, chaque époux peut procéder seul à toutes les acquisitions de son choix, sans le concours ni l’intervention de son conjoint, pendant le mariage et au cours de la procédure de divorce.

Mais il convient de vérifier que le contrat de mariage de séparation de biens ne contient pas une société d’acquêts, auquel cas le bien immobilier nouvellement acheté pourrait appartenir aux 2 époux.

Époux mariés sans contrat de mariage

Dans cette hypothèse :

• Le notaire conseille souvent d’acheter, en prenant la précaution d’insérer dans l’acte de vente une déclaration de remploi afin que l’achat réalisé par l’un des époux ne dépende pas de la communauté.
• Il peut également conseiller de recourir à la constitution d’une société civile immobilière (SCI). L’apport à la société est réalisé avec les fonds propres de l’époux investisseur, et une déclaration d’emploi ou de remploi est également rédigée, afin que seul cet époux soit propriétaire des parts de la SCI.

Dans toutes les hypothèses, au moment de l’achat, la procédure de divorce doit être engagée, et il est préférable d’attendre l’ordonnance de non-conciliation pour agir.

Plus encore, en cas de procédure de divorce par consentement mutuel sans juge, les époux doivent de préférence attendre la signature de la convention de divorce, laquelle doit contenir expressément un report des effets du divorce à une date antérieure à l’acquisition.